核心提示:   作者 易宪容(青岛大学经济学院教授、中新经纬特约专家 )  从国家统计局公布的数据来看,2017年上半年国内房地产市场的形势,比市场预期的要好,房地产快速增长的态势还在持续。这既奠定了今年上

  作者 易宪容(青岛大学经济学院教授、中新经纬特约专家 )

  从国家统计局公布的数据来看,2017年上半年国内房地产市场的形势,比市场预期的要好,房地产快速增长的态势还在持续。这既奠定了今年上半年国内经济持续增长的基础,也显示出房地产市场基本上按照政府的政策预期在发展,预计国内房地产市场的这种态势还会持续到下半年,什么时候出现转折,目前还是一个未知数。从6月份银行信贷增长情况来看,仍然有很多的居民通过金融加杠杆进入房地产市场。

  首先来看全国房地产销售面积与销售金额的数据。1-6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,其增速快于前1-5月。商品房销售额59152亿元,增长21.5%,其增速更提高近3个百分点。在商品房销售面积及销售金额方面,除了东北地区之外,东部、中部及西部地区都显现出快速增长态势。这种快速增长态势在中部地区更为明显,其商品房销售面积增长达19.9%,增速提高2.2个百分点;销售额增长31.4%,增速提高4.5个百分点。也就是说,中部地区住房销售的增长更是处于超高速增长情况下。

  这些数据说明了以下几个问题。一是经过2016年9•30新政及2017年3•17新政所带来的房地产新一轮调控后,一线城市及部分二线热点城市的房价疯狂上涨势头有所遏制,住房销售量也有所下降,但这些城市的住房价格并没有随住房销售量下降而下跌,这些城市的住房价格仍然顶在天花板上,等待房地产调控政策重新放开。从而使得这些城市的房地产市场出现了量跌价稳的僵持局面。可以说,如果现行的房地产调控“五限”政策不改变或不放开,这种房地产市场僵持局面还会持续下去。

  二是由于这轮房地产市场调控政策采取的是“因城施策”,对于已经出台了房地产调控政策的城市来说,除了少数城市(比如一线城市)的调控政策对遏制房地产炒作能够起到一定的作用之外,不少城市所出台的房地产调控政策实际上沦为房地产市场饥饿营销,一些城市出台的房地产调控政策只会鼓励居民尽快地涌入市场,再加上一些三四线城市或没有出台更具体的房地产市场调控政策,这也造成除东北地区之外,住房销售面积及住房销售金额不断快速增长的结果。尤其是一线城市及二线热点城市的周边地区,这个情况更为明显(比如广州佛山、中山等城市)。另外,2016年房地产市场那种快速增长的情况已经蔓延到不少三四线城市,这就是为何中部地区无论是住房销售面积还是销售金额都增长最快的原因所在。

  三是上半年的房地产市场销售面积及销售金额快速增长,同样表现为住房销售金额的增长远高于住房销售面积的增长,这种情况在中部地区更为明显。可以看到,全国房地产销售金额增长远快于房地产销售面积增长5个百分点,中部地区更是快于12个百分点。这意味着当前全国的房地产市场增长与快速扩张仍然是以房价上涨为主导。而在一个以投资为主导的住房市场,只要房价还在上涨,投资者就有意愿涌入房地产市场,这时房地产销售的快速增长就会持续。但是,三四线城市房价快速上涨所带来的问题可能会比一二线城市房价疯狂上涨所带来的问题更大。因为,不少三四线城市的住房过剩已经到了极端的地步,政府对此需密切关注。

  也正是因为国内房地产市场还在快速扩张,房价还在上涨,房地产开发商不仅有意愿增加对房地产市场的投资,也有意愿购入更多的土地。2017年1-6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,远高于2016年的全年水平。其中,住宅投资34318亿元,增长10.2%,其增速仍有提高。特别是在中部地区,房地产开发投资增长达16%,其增长速度与全国相比高近一倍。

  1-6月份,房地产开发企业土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%,增速比1-5月份提高3.5个百分点;土地成交价款4376亿元,增长38.5%,增速提高6.2个百分点。从这些数据中,可以看出几个重要信息。一是随着住房快速增长态势持续,房地产开发商在这过程中赚得盆满钵满,这使得不少房地产开发商更有意愿及能力进入土地市场购买更多的土地。二是房地产开发商增加对土地的购买,也意味着房地产开发商仍然看好中国未来的房地产市场,认为未来国内房地产市场还会持续增长。三是由于房地产开发商看好未来房地产市场,土地市场的交易价格自然会上涨。而在房价持续上涨的情况下,要让一个以投机炒作为主导的市场回归到居住为主导的市场并非易事。

  从上半年国内房地产市场的态势来看,基本形势比市场预期的要好,房地产市场发展也顺应了政府房地产政策走势,当前房地产市场的持续快速增长主要动力在三四线城市。这种情况可能持续到今年下半年,明年趋势如何还要看房地产调控政策如何调整。 (中新经纬APP)

  【专家简介】易宪容,原中国社科院金融研究所金融发展主任;现任青岛大学经济学院教授;青岛互联网金融研究院和青岛财富管理研究院院长。

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